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안녕하세요 😊 요즘 부동산 시장 뉴스 보셨나요? 정부의 ‘10·15 부동산 대책’ 발표 이후 예상치 못한 현상이 벌어지고 있습니다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이자, 오히려 ‘비규제지역’의 아파트값이 꿈틀대는 풍선효과가 나타나고 있는 거예요. 오늘은 구리, 남양주, 화성 동탄 등에서 벌어지고 있는 변화와 앞으로의 전망을 자세히 살펴볼게요.
정부는 10월 15일, 서울 전 지역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하며 부동산 과열을 잡기 위한 초강력 대책을 내놨습니다. 하지만 결과는 의외였습니다. 규제망을 비껴간 구리·남양주·화성 동탄 등 ‘비규제지역’이 오히려 들썩이기 시작한 것이죠.
실제로 부동산 중개업소 관계자들에 따르면, 규제 발표 이후 지난 주말부터 매수자들이 직접 발품을 팔기 시작했다고 합니다. 단순한 문의 수준이 아니라 실제 계약으로 이어지는 사례도 늘고 있고요. “호가를 올려도 팔리겠다”는 집주인들의 문의가 쏟아지고 있다는 소식도 들립니다.
특히 구리와 동탄은 서울 접근성이 좋고, 입주 물량이 많지 않으며, 교통망·정비사업 등 개발 호재가 겹쳐 있는 곳입니다. 이런 이유로 규제의 사각지대가 된 지금, 수요자들의 관심이 집중되고 있습니다. 한 실수요자는 “서울은 규제로 막히고, 수도권 주요 지역도 규제에 포함돼 이제는 남은 선택지가 별로 없다”며 “조금 무리하더라도 지금 사야 할 것 같아요”라고 말했다네요.
이데일리 보도에 따르면 경기 화성시 동탄역반도유보라아이비파크 전용면적 96㎡는 지난 20일 12억 8000만원에 매물로 나왔습니다. 10·15 대책 발표 이전보다 1억원 오른 가격입니다. 동탄역 인근 동탄역시범더샵센트럴시티 전용 97㎡ 역시 20일 기준 2000만원 상승한 15억원에 매물로 등록됐고, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 전용 84㎡는 13억 5000만원으로 호가가 6000만원 뛰었습니다.
구리·남양주시 역시 호가 눈높이가 높아지고 있습니다. 구리시 ‘e편한세상인창어반포레’ 전용면적 84㎡는 지난 20일 2억원 오른 13억원으로 호가를 올렸습니다. 수택동 힐스테이트 구리역은 84㎡ 고층(19층) 매물이 13억원에 등록됐습니다. 직전 신고가 거래가 지난 9월 11억 7800만원인 점을 고려하면 호가가 1억원 이상 오른 셈입니다. 남양주시 다산한양수자인리버팰리스의 경우 84㎡ 기준 10억원대 매물이 늘어나고 있고, 지난 3일 9억 1000만원(84㎡ 기준)에 거래된 다산e편한세상자이에는 11억원대 매물이 등장했습니다.
이런 흐름은 데이터로도 확인됩니다. 한국부동산원 자료에 따르면 10월 둘째 주 기준 경기 화성시 아파트값은 0.43% 상승, 남양주(0.15%), 구리(0.10%) 역시 꾸준한 오름세를 보이고 있습니다. 단기간 폭등은 아니지만, 분위기가 심상치 않다는 점은 분명합니다.
동탄호수 인근 아파트를 보유한 한 매도인은 “최근 호가가 2000만~3000만 원 정도 오른 느낌”이라며 “규제지역 바로 옆 동네가 되면서 기대감이 커졌다”고 밝혔습니다. 즉, 매도자들도 ‘기다리기 전략’을 취하면서, 계약금 계좌를 바로 열어주지 않고 시장 분위기를 지켜보고 있는 겁니다.
전문가들의 의견도 엇갈립니다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 “규제지역의 거래 위축이 외곽으로의 수요 이전을 유도하는 전형적인 풍선효과”라고 분석했어요. 특히 교통망이 개선 중이거나 입주 물량이 부족한 곳일수록 가격 상승 가능성이 크다고 덧붙였습니다.
하지만 또 다른 시각도 있습니다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “당분간은 실거래보다 호가 중심으로 오를 가능성이 크다”고 전망했습니다. 즉, 실제 매매가 이루어지기보다는 시장 심리로 인한 ‘기대감 상승’ 단계라는 거죠. 비규제지역이 차선지로 인식되는 만큼, 매도자들은 쉽게 매물을 내놓지 않고, 매수자들은 규제지역과 비교하며 신중한 태도를 유지할 가능성이 높다고 봤습니다.
결국 이번 현상은 정부의 규제가 시장 전체를 안정시키기보다는, 일부 지역으로 **수요를 밀어내는 부작용(풍선효과)**을 불러온 셈입니다. 서울과 경기 핵심지에 대한 투자 문이 막히자, 사람들은 자연스럽게 옆 동네를 바라보는 거죠. 이는 과거에도 반복된 패턴입니다. 2020년, 2021년 규제 강화 당시에도 김포·파주·인천 검단 등이 같은 이유로 급등한 바 있죠.
따라서 지금의 비규제지역 들썩임은 일시적인 현상일 수도 있지만, 장기적으로는 정부가 얼마나 빠르게 대응하느냐에 따라 ‘또 다른 규제지역’이 될 수도 있는 잠재적 신호이기도 합니다.
결국 부동산 시장은 규제와 심리의 줄다리기 속에서 끊임없이 움직입니다. 지금 구리·남양주·동탄이 들썩이는 이유도 바로 그 때문이죠. 풍선효과로 인한 단기적 상승일지, 새로운 투자 기회의 시작일지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다 🏠