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안녕하세요 😊 리치머니입니다.
오늘은 많은 분들이 관심을 가지는 서울 집값 상승률과 4차 부동산대책 발표 임박 소식을 자세히 다뤄보려 합니다. 새 정부 출범 이후 세 번의 대책이 쏟아졌지만, 결과적으로 서울 집값은 오히려 역대급 상승세를 기록하고 있습니다. 그 배경과 의미, 그리고 앞으로의 시장 방향까지 함께 살펴볼게요.
📈 2025년 서울 집값, 역대 최고 상승률 경신!
한국부동산원 통계에 따르면, **2025년 서울 아파트 매매가격 누적 상승률이 8.1%**를 기록했습니다. 아직 한 달이 채 남지 않았지만, 연말까지 하락 반전 가능성은 거의 없기 때문에 올해는 통계 작성 이래 가장 높은 연간 상승률을 기록할 가능성이 매우 높습니다.
비교해 보면, 지난 상승 사이클의 정점이었던 **2018년과 2021년의 연간 상승률(8.0%)**을 넘어선 수치예요. 이는 단순히 일시적인 반등이 아니라, 시장 구조 자체가 다시 ‘서울 중심 집중화’로 회귀하고 있음을 보여줍니다.
🏙️ 자치구별 상승률, 송파·성동·마포 ‘한강벨트’가 주도!
자세히 들여다보면, 상승의 중심에는 한강을 낀 주요 자치구들이 있었습니다.
- 송파구: 19.78%
- 성동구: 17.94%
- 마포구: 13.50%
- 서초구: 13.2%
- 강남구: 12.9%
- 양천구: 12.25%
- 용산구: 12.18%
무려 송파구는 20%에 육박하는 상승률을 보였고, 성동구 역시 강남권 못지않은 상승세를 기록했습니다. 특히 송파와 성동, 마포 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역은 교통·학군·생활 인프라의 균형이 뛰어나 서울 내 실수요자와 투자자 모두에게 꾸준히 주목받고 있습니다.
반면, 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 지역은 상승률이 1% 미만에 머물러 서울 내부에서도 양극화가 심화되는 모습이 뚜렷합니다.
💸 상승을 멈추지 못하는 이유, ‘공급절벽’과 ‘유동성’
이번 상승의 배경에는 여러 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 가장 큰 문제는 바로 공급절벽입니다. 2026년부터 2028년까지 서울의 예상 입주 물량은 약 3만6천 세대에 불과합니다. 이는 2023~2025년 평균 입주 물량(8만7천 세대)의 절반도 되지 않는 수준이죠. 공급 부족이 이미 예고된 상태에서, 금리 인하 기대감과 유동성 확대가 맞물리며 매물이 잠기고, 매매가가 치솟는 전형적인 패턴이 나타나고 있습니다. 게다가 M2 통화량(광의통화)은 꾸준히 증가 중이며, 원화가치 하락으로 인한 <원화자산 선호 현상>도 서울 부동산의 상승 압력을 키우는 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 전세가격 역시 상승세를 타고 있습니다.
2025년 6월 상승률이.24%였던 반면, 11월에는 0.51%로 두 배 이상 증가했어요. 전세가가 오르면 갭투자 여력이 커지고, 이는 다시 매매가격 상승으로 이어지는 구조입니다.
🗣️ “대책이 없다”는 대통령 발언, 현실을 반영하다
지난 12월 5일, 이 대통령은 “서울 집값 대책이 없다”는 발언으로 논란을 일으켰습니다.
하지만 이 말에는 단순한 포기보다는, **‘서울 집값은 구조적 요인으로 오를 수밖에 없다’**는 현실 인식이 담겨 있습니다.
서울은 여전히 대한민국 경제, 행정, 교육, 의료의 중심지이며 젊은 층과 고소득층의 수요가 끊이지 않습니다.
지방 인구 감소와 맞물려 수도권 집중 현상이 가속화되고 있고, 이는 곧 서울 핵심지의 부동산 수요 폭증으로 이어지고 있습니다.
이러한 구조적 한계를 해결하지 못한다면, 아무리 강력한 단기 규제를 내놓아도 집값 상승세를 근본적으로 멈추기 어려운 상황입니다.
🧩 4차 부동산대책, 시장 안정의 전환점이 될까?
현재 정치권에서는 12월 중 발표될 예정인 **‘4차 부동산대책’**을 놓고 첨예한 논쟁이 벌어지고 있습니다.
한쪽에서는 투기수요 억제를 위한 보유세 인상과 대출 규제 강화를 주장하고, 다른 한쪽에서는 토지거래허가제 완화 및 규제지역 단계적 해제를 통해 시장 유동성을 높여야 한다는 입장입니다.
정부 입장에서도 ‘집값 안정’과 ‘경제 활성화’라는 두 목표 사이에서 균형을 찾기가 쉽지 않아 보입니다.
다만, 공급 확충 대책이 함께 나오지 않는다면 이번 대책 역시 단기적인 효과에 그칠 가능성이 높다는 점은 시장 전문가들도 한 목소리로 지적하고 있습니다.
🏁 마무리하며
오늘은 2025년 서울 집값 연간 상승률 역대 최고 기록과 4차 부동산대책에 대해 살펴봤습니다.
결국 집값 상승은 단순히 ‘정책 부재’의 문제가 아니라, 공급 절벽과 구조적 수요 집중의 결과라는 점이 핵심이에요.
다가올 2026년 이후, 입주 물량이 본격적으로 줄어드는 시기에
정부가 어떤 실질적 공급 대책을 내놓을지가 향후 부동산 시장의 향방을 결정할 것으로 보입니다.