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10.15 부동산 대책 완전 정리
안녕하세요. 리치머니입니다.
지난 10월 15일 정부가 발표한 ‘10.15 부동산 대책’ 이후,
시장이 말 그대로 ‘패닉 상태’에 빠졌습니다.
특히 재개발·재건축 정비사업장에는 그야말로 핵폭탄이 투하된 수준이라는 평가가 나옵니다.
이번 대책은 그동안의 부분 규제와 달리,
투기과열지구 확대 + 자금조달 제한 + 실거주의무 강화 등
“초강력 수요억제 패키지”가 총망라된 것이 특징입니다.
그럼 지금부터 하나씩, 재건축·재개발 사업장에 어떤 영향을 미치는지
조목조목 정리해 보겠습니다.
⚠️ ① 조합원 지위 양도 금지 — 현금청산 리스크 현실화
가장 큰 변화는 바로 조합원 지위 양도 금지 강화입니다.
📘 도정법 제39조 제2항
투기과열지구 내 재건축은 ‘조합설립인가 후’, 재개발은 ‘관리처분계획인가 후’부터
조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다.
즉, 이 시점을 넘어서 매매를 시도하면 현금청산 대상이 된다는 뜻입니다.
다만, 아래와 같은 예외사항이 있습니다.
✅ 세대 전원이 타 지역으로 이전 (근무, 생업, 질병, 결혼, 취학 등)
✅ 상속주택 이전
✅ 해외이주(2년 이상 체류 포함)
✅ 보유 10년·거주 5년 이상
✅ 사업지연(조합설립인가 후 3년 내 미신청 등)
결국, 대부분의 조합원은 예외에 해당되지 않기 때문에
지위 이전이 사실상 봉쇄되는 효과가 발생합니다.
🚫 ② 재당첨 제한 강화 — “한 번 당첨되면 5년간 못 들어간다”
두 번째 핵심은 재당첨 제한 강화입니다.
📘 도정법 제72조 제6항
투기과열지구 내 정비사업에서 분양대상자로 선정된 사람은
선정일로부터 5년간 다른 투기과열지구 분양신청 불가.
즉, 두 곳의 정비사업장에 모두 참여하고 있었다면,
한 곳에서 분양을 받는 순간 다른 곳에서는 5년간 현금청산된다는 의미입니다.
또한, 「주택공급에 관한 규칙 제54조」에 따라
분양주택 당첨자 및 그 세대원은 5~10년의 재당첨 제한이 적용됩니다.
결과적으로, 이번 조치는
“투기 수요 차단”을 넘어서 정비사업 속도를 늦추는 규제로 작용할 가능성이 큽니다.
💸 ③ 분양가상한제 ‘유보’… 그러나 언제든 다시 등장 가능
이번 10.15 대책에서는 분양가상한제는 일단 유보되었습니다.
정부는 “공급 위축을 방지하기 위해 당장은 적용하지 않는다”고 밝혔지만,
국토부가 추후 시장 상황을 봐서 확대 적용 가능성을 열어뒀습니다.
만약 분양가상한제가 다시 적용된다면?
👉 조합원 비례율 하락
👉 분담금 증가
👉 사업성 악화
즉, 정비사업 추진 동력에 직격탄이 될 수 있습니다.
🏦 ④ 이주비 대출 제한 — ‘돈줄 조이기’ 본격화
투기과열지구 지정으로 인해
이주비 대출에 적용되는 LTV가 70% → 40%로 축소됩니다.
🔸 비규제지역 : LTV 70%
🔸 투기과열지구 : LTV 40% (최대 6억 원 한도)
이는 곧 조합원들의 자금난 가중으로 이어질 수 있습니다.
일부는 대출한도가 부족해 조합원 자격을 포기하고 현금청산될 가능성도 제기됩니다.
결국, 사업 진행 속도가 늦어지고, 사업비 조달이 어려워질 수 있다는 점이 문제입니다.
🏗️ ⑤ 재건축 조합원당 1주택 제한 — ‘1+1 분양’만 예외
투기과열지구 내에서 재건축 조합원은 주택 1채만 분양 가능해집니다.
📘 도정법 개정
투기과열지역 내 최초 사업시행계획인가를 신청하는 조합은
조합원당 공급주택 수를 1주택으로 제한.
기존에는 2채 보유 시 2채 모두 분양받을 수 있었지만,
이제는 1채만 가능하며,
예외적으로 60㎡ 이하 1+1 분양만 허용됩니다.
이 조항은 ‘다주택 조합원’의 이익을 제한하기 때문에
조합 내 갈등 심화 가능성도 높습니다.
🧾 ⑥ 토지거래허가제 확대 — 실거주의무 강화
이번 대책의 마지막 변수는 토지거래허가구역 확대입니다.
재개발·재건축 지역의 입주권 매매도 토지거래허가 대상이 되며,
허가구역 내 주택을 취득하면 2년 실거주의무가 부과됩니다.
다만, 이미 멸실된 건물 등으로 즉시 거주가 불가능한 경우에는
“재개발 후 입주 시점까지 합산 거주기간”으로 판단됩니다.
한편, 이번 허가제는
- 아파트
- 동일 단지 내 아파트 포함 연립·다세대주택
만 해당합니다.
즉, 빌라나 단독주택은 대부분 제외되어 있습니다.
🔍 종합 정리 — “정비사업의 판이 달라졌다”
| 항목 | 주요 변화 예상 | 영향 |
| 조합원 지위 양도 금지 | 조합설립인가 이후 양도 불가 | 현금청산 리스크 증가 |
| 재당첨 제한 | 5~10년 재당첨 불가 | 이중참여 차단 |
| 분양가 상한제 | 유보(추후 적용 가능) | 비례율 하락 우려 |
| 이주비대출 LTV | 70% → 40% | 자금난, 사업지연 |
| 1주택 제한 | 조합원당 1주택 | 다주택자 분양 축소 |
| 토지거래허가제 | 입주권도 허가대상 | 실거주의무 강화 |
🏁 결론 — “10.15 대책은 정비사업의 게임체인저”
이번 10.15 부동산 대책은
투기 억제라는 명분 아래 정비사업의 구조 자체를 흔드는 수준의 강력한 조치입니다.
사업지연, 자금난, 조합 갈등 등 복합적인 후폭풍이 예상되며
서울 및 경기 12개 주요 지역의 정비사업장은 ‘잠시 멈춤’ 단계에 들어갈 것으로 보입니다.
지금은 단기 매매보다는,
규제 환경 속에서도 지속 가능한 사업성과 자금 구조를 갖춘 단지 중심의 접근이 필요합니다.
부동산 시장은 변하지만, 기회는 규제 속에서 태어납니다.
정확한 법적 이해와 전략이, 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.