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안녕하세요 😊 리치머니입니다.
오늘은 노량진 뉴타운(노뉴) 시리즈 세 번째 이야기, 바로 노량진3구역 하편입니다.
이전 포스팅에서 입지와 기본 현황을 다뤘다면, 이번 글에서는 재개발 진행상황과 예상 시세, 향후 가치 전망까지 깊이 있게 분석해 보겠습니다.
🏗️ 노량진3구역 재개발 개요 — 촉진변경의 핵심 포인트
노량진3구역은 2021년 사업시행계획 인가 고시를 받았으며, 이후 2025년 4월에 재정비촉진계획이 다시 고시될 예정입니다.
최근 서울시의 뉴타운 용적률 상향 기조에 따라, 노량진3구역 역시 최고 49층까지 상향 추진 중입니다.
특히 주목할 점은 노량진초등학교 이전 논의입니다. 교육청과의 협의가 순조롭게 진행 중이며, 현재 노량진동성당 근처로 이전하는 방향으로 조율 중이에요. 이 변경이 통과되면, 사업성은 훨씬 개선될 전망입니다.
📊 변경 추진안 세부 내용
현재 추진 중인 촉진변경안의 주요 변경사항을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 건폐율: 22.2% → 24.8%
- 용적률: 241.26% → 298.11%
- 세대수: 1,012세대(임대174) → 1,253세대(임대233)
세대수가 늘면서 임대비율도 약간 상승했지만, **대형평형 비율(19.55%)**과 **소형평형 비율(44.13%)**이 적절하게 조정되었습니다.
총 11개 동, 최고 49층 규모로 구성될 예정이며, 세대당 주차대수 1.83대로 쾌적한 주차 환경을 확보합니다.
대형평형 세대는 한강뷰 또는 여의도 조망이 가능한 동선에 배치될 것으로 보이며, 프리미엄 수요층을 타깃으로 한 설계가 예상됩니다.
💰 예상 시세 및 프리미엄 분석
노량진3구역은 노량진역과 가장 가까운 초역세권 입지에 더해, 초품아(초등학교 품은 아파트) 단지로서의 강점을 갖고 있습니다.
시공은 **포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르(Ortiere)’**가 유력하며, 인근 노량진1구역 역시 오티에르 브랜드를 적용하고 있어 ‘오티에르 클러스터’ 형성이 기대됩니다.
현재 관리처분인가 전 단계라 조합원 지위 양도도 가능한 상황입니다.
국내 시장 기준 **조합원 프리미엄(P)**은 약 16~17억 원대로 형성되어 있으며, 이는 인근 구역보다 높은 수준입니다.
즉, 사업 속도는 다소 느리지만 ‘대장 단지’로의 기대감이 이미 시장에 반영된 상태입니다.
완공 시점은 약 5~10년 후, 그때의 국평(전용 84㎡) 시세는 30억 원 전후로 예상됩니다.
하지만 시장 흐름과 입지 프리미엄을 고려하면, 실제 입주 시점에는 현재 예상가를 상회할 가능성이 높습니다.
🌆 노량진3구역의 미래 가치 — 노뉴의 ‘대장’ 자리는 여기!
노량진뉴타운 전체를 보면, 1·2·3구역 모두 입지와 사업성이 우수하지만,
그중에서도 3구역은 교통·학군·조망 세 가지를 모두 갖춘 핵심 입지입니다.
- 교통: 노량진역 도보권 + 9호선 더블라인
- 학군: 노량진초 이전 예정으로 교육환경 개선
- 조망: 한강과 여의도 뷰 확보 가능
이 세 가지 요소는 향후 완공 후 프리미엄 형성의 핵심 요인입니다.
따라서 전문가들 사이에서는 “노뉴의 대장은 결국 3구역이 될 가능성이 높다”는 평가가 우세합니다.
🏁 결론 — 촉진변경이 ‘성공의 키’
현재 노량진3구역의 향방을 가를 가장 중요한 요소는 바로 **‘촉진변경 승인’**입니다.
이 변경안이 통과된다면, 49층 초고층 오티에르 단지가 들어서며, 노량진 일대의 가치가 한 단계 더 상승할 것입니다.
3구역의 시세 흐름이 곧 노량진뉴타운 전체의 기준선이 될 가능성이 큽니다.