🏙️ 서울 도심 오피스 ‘공급폭탄’ 현실화! 2028년 공실률 12% 돌파 전망

 

 

 

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안녕하세요 😊 오늘은 최근 이데일리 마켓인에서 발표한 이슈, 바로 “서울 도심권역(CBD) 오피스 시장의 공급폭탄” 소식을 깊이 있게 분석해보려 합니다.
기업들의 오피스 이전, 부동산 경기 침체, 그리고 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 인해 2027년 이후 서울 중심업무지구(CBD) 오피스 시장의 흐름이 급변하고 있습니다. 이 변화는 단순한 부동산 이슈를 넘어 기업 생태계와 투자 시장 전반에 영향을 줄 구조적 변화로 평가됩니다.

 

🏗️ 2027년 이후 서울 오피스 시장, ‘공급폭탄’ 시작된다

 

젠스타메이트 자료에 따르면, 서울 도심권역에서 2029년까지 약 77만 평 규모의 오피스 개발 프로젝트가 계획되어 있습니다. 이 수치는 과거 20년 평균 공급량의 2.6배 수준으로, 유례없는 공급 확대입니다.

특히 2027년부터 본격적인 준공이 몰리며, 2028년에는 공실률이 약 12%, 2029년에는 최대 15%까지 상승할 것으로 전망됩니다. 이는 현재 ‘자연공실률(약 5%)’의 두 배 이상으로, 오피스 시장이 단기간에 공급 과잉 상태에 접어들 수 있음을 시사합니다.

CBD 공실률이 두 자릿수를 기록하는 것은 무려 9년 만의 일로, 시장의 체질 변화를 의미합니다.

 

💸 공급은 넘치는데, ‘PF 대출 연체율’이 발목 잡는다

 

하지만 모든 프로젝트가 순조롭게 진행되는 것은 아닙니다. 현재 부동산 업계가 가장 우려하는 부분은 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화입니다.

금융위원회와 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, **2025년 3월 기준 PF대출 연체율은 4.49%**로, 전분기 대비 1.07%p 상승했습니다.
특히 브릿지론 연체율이 15.16%, 증권사 PF 연체율은 26.14%, **저축은행 PF 연체율은 7.7%**에 달합니다.
일부 증권사의 브릿지론은 무려 **41.3%**의 연체율을 기록하며 업계 불안을 키우고 있습니다.

이로 인해 다수의 CBD 오피스 개발사업이 착공 전 단계에서 멈춰 있거나, 준공 시점이 2~3년 연기되고 있습니다. 실제로 세운지구, 수표구역 일부 사업은 이미 준공 계획을 2030년 이후로 미뤘습니다.

따라서 공급은 계획상 폭증하더라도, 실제 시장에 유입되는 속도는 예상보다 느려질 가능성이 큽니다. 하지만 이것이 완전히 안심할 수 있는 신호는 아닙니다. 공급 지연이 일시적일 뿐, 장기적으로는 여전히 공급 과잉 위험이 존재하기 때문입니다.

 

 

 

🧩 시장 구조 변화: ‘임차인 중심의 시장’으로 전환

 

공급이 늘어나고 공실률이 높아지면, 임대시장은 자연스럽게 **‘임차인 우위 시장’**으로 전환됩니다.
현재 대기업 위주의 장기 임대 계약이 주를 이루던 서울 CBD 시장이, 향후 몇 년 안에 임대료 조정 압력을 받을 가능성이 높습니다.

특히 중소기업이나 스타트업 중심의 플렉스 오피스(Flexible Office), 공유 오피스 시장은 반사이익을 누릴 수 있습니다. 공실 증가로 인해 대형 건물에서도 유연한 임대 옵션을 내세우며, 다양한 규모의 입주 기업 유치 경쟁이 심화될 전망입니다.

즉, 공급이 늘수록 임대료 인상은 제한되고, 기업들은 더 나은 입지와 시설을 더 저렴하게 확보할 수 있는 기회를 얻는 셈입니다.

 

💬 투자 관점에서 본 CBD 오피스의 향후 시나리오

 

단기적으로는 공급 폭탄과 경기 침체로 인해 CBD 오피스 관련 리츠(REITs) 및 상장 부동산 펀드의 수익률이 둔화될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 공급이 정리된 이후 2029년 이후 회복 국면이 나타날 가능성도 큽니다.

특히, PF 리스크로 미뤄진 프로젝트가 정상화될 경우, 향후 5~10년 내 오피스 시장은 **질적 재편(프리미엄급 오피스 중심)**으로 이어질 가능성이 높습니다. 이는 단순한 공급과잉이 아닌 시장 세분화 구조 변화의 전조로 볼 수 있습니다.

 

✅ 결론: 공급 폭탄 이후의 균형을 준비하라

 

결국 서울 CBD 오피스 시장의 ‘공급폭탄’은 피할 수 없는 현실입니다.
하지만 중요한 것은 **“타이밍과 포지션”**입니다.
지금부터는 단순히 오피스 자산을 보유하는 시대가 아니라, 어떤 시점에, 어떤 위치에서, 어떤 용도로 활용할 것인가를 고민해야 합니다.

공급 과잉은 일시적일 수 있지만, 금융 구조와 개발 사이클의 변동성은 장기적으로 시장의 승자를 결정지을 것입니다.