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안녕하세요 😊 부동산 흐름을 깊이 있게 분석하는 블로거 리치머니입니다.
오늘은 요즘 부동산 커뮤니티와 투자자들 사이에서 가장 뜨거운 이슈, 바로 10.15 부동산대책 이후 토지거래허가제(토허제) 해제 시점에 대해 이야기해보려 합니다.
10.15 대책 이후 부동산 시장은 ‘거래 절벽’이라는 표현이 과하지 않을 정도로 멈춰 섰습니다. 매수자도, 매도자도 움직이기 어려운 상황. 특히 서울 전역이 토허제 구역으로 묶이면서, 실거주 의무 2년이 부여되어 전세 거래 자체가 불가능해진 지역이 속출하고 있습니다. 말 그대로 “전세 시대의 종말”이라는 말이 나올 정도죠. 😓
🏘️ 10.15 대책, 왜 이렇게 강력했을까?
이번 10.15 부동산대책은 정부가 ‘투기적 수요 근절’을 명분으로 내놓은 초강력 규제입니다. 이전 9.7 대책에서 이미 토허제 지정권자가 시장·도지사에서 국토교통부 장관으로 확대된 이후, 이번에는 국토부가 직접 서울 전역과 수도권 주요 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이로 인해, 주택 매수자는 매입 후 반드시 2년간 실거주해야 하며, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해졌습니다.
이는 단순한 규제가 아니라, 시장의 구조 자체를 바꿔버린 제도입니다.
그 결과, 거래량은 급감했고, 시장 전체가 관망세로 돌아섰죠. 🏦
🧭 오세훈 시장 vs 국토부, 토허제 해제 갈등의 중심
서울시장 오세훈은 줄곧 **“일률적인 규제 적용은 불합리하다”**는 입장을 강조해왔습니다.
특히 “집값이 크게 오르지 않은 자치구까지 일괄 규제된 것은 부당하다”며 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로), 강서구 등을 콕 집어 해제 검토 지역으로 언급했습니다.
이에 대해 김윤덕 국토교통부 장관은 “지금은 논의 수준에 그치고 있으며, 시장 반응과 상황을 지속 검토하겠다”고 답했습니다.
즉, 단기적인 토허제 해제는 어렵다는 입장을 간접적으로 밝힌 것이죠.
국토부 내부에서는 오세훈 시장의 해제 요청 18건 중 약 80~90%를 긍정 검토 중이라 밝혔지만, 정작 ‘토허제 해제’는 포함되지 않았을 가능성이 높다는 점이 시장의 관심을 끌고 있습니다.
📉 왜 토허제 해제는 이렇게 어려운가?
토지거래허가구역은 한 번 지정되면 해제까지 최소 3~5년 이상 소요되는 것이 일반적입니다.
예를 들어, 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청) 일대는 2020년 지정 이후 5년이 지난 지금까지도 해제되지 않았습니다.
2024년 잠시 해제됐다가 다시 확대 재지정된 사례까지 있죠.
이는 단순히 행정 절차의 문제만은 아닙니다.
정부가 “시장 안정”이라는 대의명분을 내세우기 때문에, 해제 타이밍을 조절하는 것은 정치적 판단의 영역으로 옮겨갑니다.
즉, 집값이 다시 불안 조짐을 보일 가능성이 있다면, 해제는 즉시 연기되거나 무산됩니다.
현재 시장은 거래절벽이지만, 일부 재건축 지역과 강남권 시세가 버티고 있는 점을 보면, 국토부는 **‘아직 불안 요소가 있다’**고 판단하는 듯합니다.
🔮 그렇다면, 토허제 해제 가능 시점은?
결론부터 말하자면, 단기 해제는 어렵습니다.
현재 분위기상, 2026년 상반기 이후가 되어야 해제 논의가 본격화될 가능성이 높습니다.
그 이유는 세 가지입니다.
- 시장 안정성 판단 기준 미충족
아직 거래량은 줄었지만, 실질적인 가격 하락세는 뚜렷하지 않습니다. 정부 입장에서는 ‘투기 억제’ 목적이 유효한 상태입니다. - 정책의 일관성 문제
10.15 대책이 시행된 지 불과 몇 달밖에 지나지 않았기 때문에, 조기 해제는 정책 신뢰성에 타격을 줄 수 있습니다. - 정치적 고려
내년 6월 지방선거를 앞둔 정치 일정상, 부동산 규제 완화는 여론의 영향을 크게 받습니다.
정부가 ‘부자 감세’나 ‘투기 조장’ 비판을 받을 여지가 있는 결정을 쉽게 내리기 어렵습니다.
이러한 이유로, 오세훈 시장이 아무리 해제를 주장하더라도, 국토부가 즉각 응답하기는 쉽지 않은 구조입니다.
🌆 해제된다면, 어디부터 풀릴까?
만약 토허제 해제가 현실화된다면, 오세훈 시장이 직접 언급한 세 지역이 가장 유력합니다.
- 노도강 : 최근 3년간 상승률이 미미하며, 실수요 중심 지역.
- 금관구 : 중저가 아파트 밀집, 거래량 부진.
- 강서구 : 마곡 이외 지역은 가격 안정세 지속.
이 세 지역은 ‘집값 안정’과 ‘투기 우려 없음’이라는 두 가지 조건을 모두 충족하기 때문에, 부분 해제(구 단위 단행) 가능성이 큽니다.
💬 마무리하며
10.15 부동산대책 이후 시행된 **토지거래허가제(토허제)**는 분명 시장의 방향을 바꾼 정책입니다.
단기적으로는 거래를 막았지만, 장기적으로는 실거주 중심의 시장을 만드는 계기가 되고 있죠.
그러나 동시에 실수요자들의 내 집 마련 기회를 막는 부작용도 커지고 있습니다.
현재로서는 2026년 이후, 시장 안정 신호가 확실해질 때에야 본격적인 해제 논의가 가능할 것으로 보입니다.