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안녕하세요😊 리치머니입니다.
오늘은 많은 분들이 궁금해하는 2026년 부동산 공급절벽과 집값 전망에 대해 깊이 있게 이야기해보려 합니다.
2025년은 부동산 시장에 엄청난 변곡점이 되었죠. 금리, 환율, 유동성, 정부정책까지 모든 요소가 맞물려 복잡한 한 해였는데요. 그렇다면, 내년 이후 시장은 과연 어떤 방향으로 흘러갈까요?
📉 2025년, 양적완화와 유동성 폭탄의 해
2025년은 경제적으로도, 부동산적으로도 역대급 유동성의 해였습니다.
한국은행은 “양적완화는 아니다”라고 했지만, 사실상 스텔스 양적완화를 시행했다는 분석이 지배적이죠.
RP매입과 국채매입을 통해 시중에 돈을 풀고, RP매각기한을 연장하면서 결국 시장에는 막대한 유동성이 공급되었습니다.
통화량(M2)은 사상 최고 수준으로 증가했습니다.
놀랍게도 한국의 M2 증가율은 미국의 약 2배, 일본의 5배에 달한다고 합니다.
결과적으로 원화가치는 떨어지고, 원달러 환율은 1,480원을 넘나들며 원유와 원위환율도 급등세를 보였습니다.
이 모든 것은 시장에 돈이 너무 많이 풀렸다는 뜻이에요💰
📈 유동성은 결국 ‘부동산’으로 흐른다
우리나라 경제에서 부동산은 단순한 자산이 아니라 경제 그 자체입니다.
국민자산의 70~80%가 부동산에 집중되어 있고, 유동성이 넘치면 자연스럽게 부동산으로 흘러가는 구조입니다.
문제는, 한국은행이 금리를 내리지도, 올리지도 못하는 진퇴양난에 빠졌다는 점입니다.
금리를 내리면 부동산이 더 오를 것이고, 금리를 올리면 가계부채가 폭발할 위험이 있으니까요.
결국 금리 동결이 이어지는 사이, 시장에서는 “유동성 잔치”가 계속되고 있습니다.
그 결과, 수도권 핵심 지역의 집값은 이미 2021~2022년의 전고점을 돌파했습니다.
새 정부가 3차례의 부동산 대책을 내놨지만, 규제가 오히려 투자 심리를 자극하는 결과를 낳았죠.
🏗️ 다가오는 2026년, 진짜 ‘공급절벽’의 해
이제 가장 중요한 부분입니다.
2026년은 대한민국 부동산 시장에서 공급절벽이 본격화되는 시기로 꼽힙니다.
직방 자료에 따르면,
- 2026년 전국 아파트 입주물량은 17만 세대,
- 그중 수도권은 8만 세대 수준으로 전년 대비 약 72% 수준에 불과합니다.
서울은 단 1만6천여 세대만이 입주 예정이에요.
주요 단지로는 디에이치방배(3064세대), 반포래미안트리니원(2091세대), 힐스테이트메디알레(2451세대), 잠실르엘(1865세대) 등이 있습니다.
이미 모두 분양 경쟁률 수십 대 1을 기록하며 완판 되었습니다.
즉, 2026년 입주할 새 아파트는 이미 다 팔렸다는 말입니다.
신규 공급은 거의 없고, 분양도 제한적인 상황이니, 실수요자들이 선택할 물량이 사실상 사라지는 셈입니다.
📊 공급절벽의 원인은?
이 현상은 하루아침에 생긴 게 아닙니다.
그 뿌리는 10년 전의 재건축·재개발 규제로 거슬러 올라갑니다.
당시 정부는 부동산 과열을 막기 위해 정비사업 인허가를 크게 줄였고, 그 결과 지금의 공급 공백이 현실로 나타난 것입니다.
게다가 최근 몇 년간 인건비와 자재비 폭등으로 인해
건설사들이 신규 사업을 꺼리고, 착공을 미루는 현상이 이어지고 있습니다.
특히 중견 건설사들은 금융비용 부담으로 프로젝트를 포기하는 경우도 늘고 있습니다.
그 사이 수요는 꾸준히 늘고 있죠.
서울로 몰리는 인구, 1~2인 가구 증가, 신혼부부의 주거 수요, 외국인 투자 유입까지 겹치면서
“공급은 줄고, 수요는 계속 늘어나는 구조”가 만들어지고 있습니다.
💥 2026년 이후, 집값은 다시 오를까?
결론부터 말하자면, 2026년 이후 집값은 다시 강세를 보일 가능성이 큽니다.
공급절벽이 도래하면 매매와 전세 모두 공급 부족에 시달릴 수밖에 없습니다.
특히 서울과 수도권의 핵심지에서는 새 아파트 프리미엄이 급등할 가능성이 높습니다.
2027년, 2028년 입주 물량은 2026년보다 더 줄어들 예정입니다.
정부가 공급 대책을 쏟아내고 있지만, 실제로는 공공임대 중심, 외곽 위주의 정책이라
실수요자들이 원하는 서울 중심의 주택 공급에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보입니다.
결국 시장에서는 “희소성”이 프리미엄을 만들게 될 것입니다.
즉, 집이 부족하다는 공포심이 다시 사람들을 시장으로 이끌겠죠.
🧭 앞으로의 변수는?
물론 변수도 존재합니다.
- 금리 인하 시점이 앞당겨질 경우, 유동성 재유입이 더 강하게 나타날 수 있습니다.
- 반대로, 글로벌 경기 침체가 장기화된다면 일시적인 거래 위축이 나타날 수도 있습니다.
- 환율, 원자재비, 정부 규제 완화 속도도 시장 방향을 크게 바꿀 수 있죠.
하지만 중장기적으로 보면, 서울 중심의 공급 부족은 단기간에 해결될 문제가 아닙니다.
이 구조적 한계가 지속되는 한, 2026년 이후 수도권 집값은 다시 상승 국면에 진입할 가능성이 높습니다.
💬 마무리하며
2026년은 부동산 시장의 중요한 변곡점이 될 것입니다.
양적완화로 인한 유동성, 원화가치 하락, 공급절벽까지 겹치며
서울과 수도권의 집값은 다시 들썩일 가능성이 높습니다.
여러분은 어떻게 생각하시나요?
2026년, 정말 공급절벽이 현실화될까요?
그리고 정부의 대책은 시장을 진정시킬 수 있을까요?🤔