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안녕하세요😊 리치머니입니다.
드디어 12월 31일, 새정부의 4차 부동산 대책이 발표되었습니다.
올해 마지막 날까지 이어진 정책 발표였던 만큼, 시장에서는 큰 기대와 관심이 쏠렸지만… 막상 뚜껑을 열어보니 아쉬운 목소리도 적지 않습니다.
과연 이번 대책이 서울의 치솟는 집값을 잡을 수 있을까요? 함께 살펴보시죠.
🏠 4차 부동산 대책, 핵심은 ‘공공주택지구 7곳’
이번 대책의 핵심은 **‘공공주택지구 7곳 지정 및 계획 승인’**입니다.
지구계획이 최초 승인된 곳은 다음의 5곳,
- 의왕군포안산, 화성봉담3, 인천구월2, 과천갈현, 시흥정왕
그리고 지구지정이 완료된 곳은
- 구리토평2, 오산세교3
즉, 이번 발표는 신규 지역 지정이 아니라, 기존 발표 지역의 후속 행정 절차에 불과하다는 점이 중요합니다.
이미 문재인 정부와 윤석열 정부 시절 발표된 공공주택지구들이 대부분이며, ‘새로운 지역’의 추가 지정은 없었습니다.
이에 따라 시장에서는 “이게 전부인가?”라는 반응이 많습니다.
서울과 수도권 핵심지의 공급 대책을 기대했던 수요자들에게는 다소 실망스러운 발표였죠.
🏙️ 서울은 빠진 7곳, 공급 효과는 제한적
이번에 지정된 공공주택지구는 대부분 수도권 외곽에 위치하고 있습니다.
서울시 내 신규 공급계획은 전혀 포함되지 않았습니다.
결국 서울의 집값을 좌우하는 핵심 지역인 강남권·여의도·용산 등 주요 도심권 공급 문제는 여전히 해결되지 않은 상태입니다.
이로 인해 “실제 체감 공급은 여전히 부족하다”는 평가가 이어지고 있습니다.
정부는 “공공주택 공급 기반을 확충했다”고 설명하지만,
정작 시장에서는 “서울의 수요를 분산시키지 못하면 효과는 제한적”이라는 분석이 지배적입니다.
🌳 그래도 주목할 만한 지역은 있다!
그럼에도 불구하고 이번 대책에서 눈여겨볼 만한 곳이 몇 군데 있습니다.
✅ 과천 갈현 공공주택지구
인덕원역 동쪽, 과천지식정보타운 남측에 위치한 부지로, 지정타와 연계될 경우 과천 신흥 주거벨트를 완성할 수 있는 지역입니다.
입지 자체는 매우 우수하지만, 아쉬운 점은 세대 수가 너무 적다는 것입니다.
공공임대 296호, 공공분양 298호를 포함해 총 960세대 규모로, 한 대단지 아파트보다도 작습니다.
과천이라는 입지에 비해 공급 규모가 너무 작아 시장 안정 효과는 미미할 것으로 보입니다.
✅ 구리 토평2 공공주택지구
이번 발표 중 가장 주목받는 지역입니다.
장자호수공원역 남쪽부터 한강까지 이어지는 넓은 부지로, 2023년 윤정부 시절 후보지로 처음 공개된 뒤
2025년 12월, 중앙도시계획위원회 심의를 최종 통과했습니다.
이 지역은 8호선 접근성과 한강 수변공원 특화계획을 모두 갖춘 곳으로,
총 2만2천여 세대 규모의 대형 공공주택지구로 조성될 예정입니다.
서울 접근성이 좋아 실수요자들의 관심이 높으며, 향후 구리·남양주 일대의 생활권 확장에도 영향을 미칠 것으로 보입니다.
💡 이번 대책의 한계, 시장의 냉정한 평가
하지만 냉정히 말해, 이번 4차 부동산 대책은 시장의 기대를 충족시키지 못했습니다.
1️⃣ 서울 중심부 공급 부재
서울 내 신규 택지 지정이나 정비사업 규제 완화 같은 근본적 공급 정책이 포함되지 않았습니다.
서울의 공급 절벽 문제를 해결하기엔 너무 소규모의 외곽 중심 대책이라는 비판이 많습니다.
2️⃣ ‘공공주택’ 중심의 제한적 효과
대부분이 공공임대·공공분양 형태로, 시장의 일반 분양 물량과는 성격이 다릅니다.
이로 인해 수요 흡수 효과가 제한적이며, 실수요자들이 원하는 중대형 신축 아파트 공급으로 이어지기 어렵습니다.
3️⃣ 타이밍 문제
이미 서울과 수도권 집값은 2025년 하반기부터 다시 상승세로 전환된 상황입니다.
공공주택이 실제 착공·입주 단계로 가기까지는 수년이 걸리므로, 단기 안정 효과는 사실상 기대하기 어렵습니다.
📊 시장이 바라는 건 ‘속도’와 ‘규모’
지금 시장이 원하는 건 단순한 숫자의 발표가 아닙니다.
“언제, 어디에, 얼마나 빠르게” 공급이 이루어질지가 핵심입니다.
2026년 이후 공급절벽이 예고된 상황에서,
정부가 도심 내 재건축·재개발 규제 완화와 민간 참여 확대를 병행하지 않는다면
공공주택지구 7곳만으로는 시장의 불안을 잠재우기 어렵습니다.
지금 필요한 것은 ‘외곽의 임대주택’이 아니라,
‘서울 도심의 신축 아파트 공급’이라는 목소리가 커지고 있습니다.
💬 마무리하며
결국 이번 4차 부동산 대책은 상징적인 의미는 있지만, 시장 안정에는 역부족으로 평가됩니다.
공공주택지구 확대만으로는 집값 상승세를 꺾기 어렵고,
서울 핵심지역의 공급정책과 민간 규제 완화가 병행되어야 진정한 균형이 잡힐 것입니다.